区内の空き家は12,150戸。4戸に1戸は、賃貸用でも売却用でもない空き家です。
都島区の空き家は12,150戸、総住宅数の17.0%です。大阪市全体は16.1%、全国は13.8%ですので、都島区はやや高い水準にあります。
| 空き家の種類 | 戸数 | 割合 |
|---|---|---|
| 賃貸用 | 8,250戸 | 67.9% |
| 売却用 | 820戸 | 6.7% |
| 二次的住宅（別荘など） | 60戸 | 0.5% |
| 上記以外 | 3,010戸 | 24.8% |
令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在）。このほか「腐朽・破損あり」が1,950戸（16.0%）ありますが、上の分類と重複するため合計には含めていません。
出典：都島区「第3期都島区空家等対策アクションプラン」をもとに株式会社ARIA Partners作成
いちばん下の3,010戸は、統計上「賃貸用でも売却用でも別荘でもない空き家」です。すべてが放置された家や相続した家という意味ではありませんが、相続したまま使い道が決まっていない家は、この区分に入ることになります。また、空き家全体では1,950戸に腐朽や破損が出ています（上の区分と重なる数字です）。
「そのうち考える」で置いておくと、何が起きるか
| 税金 | 固定資産税・都市計画税が毎年かかります。住んでいなくても同じです |
|---|---|
| 草木と近隣 | 庭木が伸びて越境すると、隣の方からご連絡が入ります。区役所に通報が届くこともあります |
| 建物の傷み | 人が住まない家は傷みが早く進みます。雨漏りに気づくのが遅れます |
| 火災保険 | 人が住まなくなると、契約の条件が変わる場合があります。保険会社にご確認ください |
| 相続登記 | 2024年4月1日から申請が義務になりました。相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に起きた相続は、原則として2027年3月31日まで（2024年4月1日以後に取得を知った場合は、知った日から3年以内） |
勧告を受けると、固定資産税が上がります
ここは見落とされがちな点です。住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が小さくなる特例を受けています（200平方メートルまでの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1）。
ところが、市町村から「管理不全空家等」または「特定空家等」として勧告を受けると、その土地はこの特例の対象から外れます。固定資産税・都市計画税の負担が増えることになります。
都島区でも、実際に対応が進んでいます
大阪市の資料では、2025年9月末までの都島区の累計として、次の件数が公表されています。
- 未是正の管理不全空家等 46件
- 未是正の特定空家等 66件
- 是正済みの特定空家等 132件
- 是正済みの管理不全空家等 22件
- 累計 266件
大阪市全体の勧告件数は、2021年度1件、2022年度2件、2023年度6件、2024年度12件、2025年度は9月末までで8件です（命令はいずれの年度も0件）。2023年度から2024年度にかけて倍になりました。2025年度は年度の途中なので、前の年度とそのまま比べることはできません。
出典：大阪市「空家等対策計画の進捗状況」（特定空家等と管理不全空家等の合計）
大阪市の補助制度
空家利活用改修補助事業
空き家を直して使う場合の補助です。ただし、売却を前提とした改修は対象外です。売るつもりの家のリフォームには使えませんので、ここを取り違えないようご注意ください。
| 主な対象 | 大阪市内の、2000年5月31日以前に建築された一戸建てまたは長屋建て住宅。申請時に賃貸・売却の募集をしておらず、3か月以上空き家であること。改修後に耐震性を確保すること |
|---|---|
| 補助率と上限額 | インスペクション：2分の1・3万円／耐震診断：11分の10・1戸5万円（1棟20万円）／耐震改修設計：3分の2・1戸10万円（1棟18万円）／耐震改修工事：2分の1・1戸115万円／性能向上改修工事：2分の1・1戸75万円／地域まちづくりに資する改修工事：2分の1・300万円。費用の全額が出るのではなく、補助率をかけた額と上限額の低いほうです |
| 窓口 | 大阪市住まい公社・住情報プラザ4階5番窓口 06-6882-7053 |
| 2026年度の申請期限 | 診断・設計等は2026年12月28日／工事は2026年12月15日 |
| 大事な点 | 契約・着手の前に申請が必要です。申請額が予算に達すると、期限前でも受付が終わることがあります |
補助率と条件は工事の区分ごとに違います。詳しくは大阪市にご確認ください。
出典：大阪市「民間老朽住宅建替支援事業（空家利活用改修補助事業）」
古い木造住宅の除却補助
都島区の一部の町丁目は、大阪市の除却補助の対象地区に指定されています。対象となる地区と条件は都島区の古い木造住宅と狭い道路にまとめています。
区の相談窓口
空き家についての区の窓口は、都島区役所 市民協働課 06-6882-9734です。当社にご相談いただく前でも後でも構いません。
売ると決めていなくても
当社にご相談いただくと、次のことを整理してお出しします。
- いま売った場合の見込みと、諸経費を差し引いて手元に残る金額
- 持ち続けた場合に、毎年かかり続けるもの
- 相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除が使えそうか（区分所有のマンションは対象外です）
- 解体すべきかどうか。更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の税額が上がることがある点も含めて
売却をお勧めすることはありません。持ち続けるという結論でも構いません。実際に、売っても手元にほとんど残らなかった事例も公開しています。
※制度・統計の最終確認日：2026年9月23日。補助制度の内容と期限は年度ごとに変わります。申請の前に大阪市にご確認ください。税務の取り扱いは、税理士または所轄の税務署にご確認ください。
相続した不動産、まずは状況をお聞かせください
名義が亡くなった方のままでも、相続人どうしの話し合いがまだでも、ご相談いただけます。
ご相談・査定は無料です。（遠方の物件で現地調査費がかかる場合は、調査前に内容と金額をご案内し、ご承諾をいただいてから実施します）