相続した不動産を売ったときの税金｜3,000万円控除

売る前に知っておくと、手取りが変わることがあります。

相続した不動産を売ると、利益が出た場合に所得税・住民税（譲渡所得税）がかかります。相続した不動産には税金を抑えられる特例がありますが、売り方や売る時期によって使えなくなるものがあります。売ってから知ると取り返しがつかないため、売却のご相談の最初にご案内しています。

このページは制度の一般的なご説明です。個別の税額の計算や申告は税理士の業務にあたるため、当社では行いません。具体的な金額は税務署または税理士にご確認ください。ご希望の場合は提携の税理士をご案内します。

税金がかかるのは「売って利益が出たとき」

売った金額そのものに税金がかかるわけではありません。次の計算で残った金額（譲渡所得）に対してかかります。

譲渡所得の計算

売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除＝課税される譲渡所得

取得費…その不動産を買ったときの代金・購入の手数料など。建物は使った年数に応じて減らします
譲渡費用…仲介手数料、印紙税、売るために行った解体の費用、測量費など

相続した不動産では、亡くなった方が買ったときの代金と買った日を、そのまま引き継ぎます。親が買った値段が取得費になり、親が買った日から所有していたものとして扱われます。

買った時の契約書がないとき

相続では、親がいつ・いくらで買ったのかが分からないことがよくあります。この場合、売った金額の5%を取得費として計算します。実際の取得費が5%より少ないときも同じです。

たとえば3,000万円で売れた場合、取得費は150万円として計算されます。実際には親がもっと高く買っていたとしても、証明できなければこの扱いになり、利益が大きく出た形になって税額が上がります。だからこそ、次にご説明する特例が効いてきます。

古い売買契約書、登記の際の書類、通帳の記録などが手がかりになることがあります。家財の片付けの前に探してみてください。

税率は所有期間で大きく変わる

売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。相続の場合は亡くなった方が買った日から数えるため、親が長く持っていた実家は、相続してすぐ売っても長期にあたるのが通常です。

	長期譲渡所得（1月1日時点で5年超）	短期譲渡所得（1月1日時点で5年以下）
所得税	15%	30%
復興特別所得税	所得税額の2.1%（令和19年分まで）
住民税	5%	9%
合わせて	約20.315%	約39.63%

相続した不動産に使える2つの特例

次の2つはどちらか一方しか使えません（選択適用）。どちらが有利かは、取得費が分かるか、相続税を納めたか、家の建築時期などで変わります。

① 空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方がひとりで住んでいた家とその敷地を相続して売った場合、譲渡所得から3,000万円までを差し引ける特例です。相続税を納めていなくても使えます。

要件	内容
控除額	3,000万円。ただし2024年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円
家の建築時期	昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられたこと
建物の種類	区分所有建物の登記がされていないこと（分譲マンションは対象外）
売却代金	1億円以下であること。この判定は、分けて売った部分や、ほかの相続人が売った部分の代金も合算して行います（相続のときから、売った日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間のもの）。あとから合計が1億円を超えた場合は、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です
売る期限	相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ特例の期限である2027年（令和9年）12月31日まで
家の状態	相続のときから売るときまで、空き家のままで、貸したり事業に使ったりしていないこと
耐震・解体	家屋ごと売る場合は、売るときに一定の耐震基準に適合していること（すでに適合していれば改修は要りません）。適合しない場合は、耐震改修をするか、家屋を取り壊して敷地だけを売ります。2024年1月1日以後の売却なら、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象です
必要な書類	家のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」

亡くなる前に老人ホーム等に入所していた場合も、要介護認定を受けていたことなど一定の要件を満たせば対象になります。

② 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、その相続で取得した不動産を売った場合、納めた相続税のうち、その不動産に対応する分を取得費に足せる特例です。取得費が増えるぶん、利益が減って税額が下がります。

使えるのは、相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（相続開始からおよそ3年10か月以内）に売った場合です。相続税を納めていない方は使えません。

不動産会社として、ここに気をつけています

空き家の3,000万円控除は、要件そのものより「証明する書類が残っているか」でつまずくことが多い特例です。売る側でしか用意できないものがあるため、売却の段取りの中で先に手当てします。

電気・ガス・水道の記録を先に押さえる（担当：ご相談の時点で）

市区町村の確認書の申請には、空き家だったことを示す書類として、電気・ガス・水道の使用中止日が分かる書類が使えます。解約から時間が経つと取り寄せが難しくなるため、早い段階でご案内します。

「現況空き家」と表示した広告を残す（担当：販売のとき）

宅地建物取引業者が「現況空き家」と表示した広告も、空き家だったことを示す書類として認められています。当社が販売する場合は、この表示を入れたうえで広告を保存します。

買主が解体・耐震改修する場合は契約に書く（担当：売買契約のとき）

売った翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行う形で特例を使うには、買主の協力が欠かせません。あとで「やってもらえなかった」とならないよう、売買契約の特約に入れます。

期限から逆算して売り出す（担当：売り方を決めるとき）

期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。仲介は買主が見つかるまで期間がかかるため、期限が近い場合は、買取を含めて間に合う方法を一緒に考えます。

申告はいつするのか

売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は受けられません。「結果として税金がかからないなら何もしなくてよい」とはならない点にご注意ください。なお、特例を使うまでもなく利益が出ていない場合は、この申告は要りません。どちらに当たるかは計算してみないと分かりませんので、税理士にご確認ください。

当社がすること・しないこと

当社が行うのは、不動産の売却・買取と、そのために必要な書類の手配や売買契約の組み立てです。税額の計算・申告書の作成は税理士、相続登記は司法書士が行います。ご希望の場合はご紹介できますが、いずれも当社とは別のご契約・別の費用です。専門家は自由にお選びいただけます。

制度情報の最終確認日：2026年9月22日。制度は改正されることがあります。主な参照先：

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名義が亡くなった方のままでも、相続人どうしの話し合いがまだでも、ご相談いただけます。
ご相談・査定は無料です。（遠方の物件で現地調査費がかかる場合は、調査前に内容と金額をご案内し、ご承諾をいただいてから実施します）

売却・査定の相談をするフォームは24時間受付 LINEで相談する写真を送ってご相談いただけます 06-6180-76769:00〜22:00（土日祝も対応・面談は予約制）