ひとりでは売れない不動産を、どう動かすか。
なぜ共有になるのか
相続した不動産が複数の相続人の名義になっている状態を「共有」といいます。共有になるのは、だいたい次のどちらかです。
- 遺産分割がまとまらないまま、法定相続分で相続登記をした…とりあえず名義だけ変えた、というケース
- 話し合いで共有にすると決めた…分け方が決まらず「みんなの名義」にした、あるいは前の代からすでに共有だった
共有そのものが悪いわけではありません。ただ、売るときにいちばん手間がかかる形であることは知っておいてください。
共有のままだと、何が起きるか
ひとりでは売れない
不動産をまるごと売ることや、形や使い道が大きく変わる行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。ひとりでも反対すれば売れません。形や使い道が大きくは変わらない範囲の変更と、貸すなどの管理に関することは、持分の価格の過半数で決めます。修繕など現状を保つための行為は、各自が単独でできます。
次の相続で人数が増える
共有者のひとりが亡くなると、その持分がさらにその方の相続人に分かれます。放っておくと人数が増え、顔も知らない親戚と話し合うことになります。共有は時間が経つほど解消しにくくなります。
固定資産税は共有者みんなの負担
納税通知書は代表者ひとりに届きますが、共有者は連帯して納める義務を負います。代表者だけが払い続けている、という状態が起きやすいところです。
共有を解消する4つの方法
| 方法 | 内容 | 向いている場合 |
|---|---|---|
| ① ひとりに集約する （代償分割） | 誰かひとりが不動産を取得し、他の共有者にお金を払う | 住み続けたい人がいる。取得する人に支払う資力がある |
| ② 全員で売って分ける （換価分割） | 共有者全員が売主になって売り、代金を持分に応じて分ける | 誰も住まない。現金で公平に分けたい。いちばん多い解決の形です |
| ③ 自分の持分だけを売る | 自分の持分は他の共有者の同意なく売れる | 他の共有者と話ができない。ただし価格は、不動産全体の価値に持分割合を掛けた額より低くなるのが通常 |
| ④ 裁判で分ける （共有物分割訴訟） | 話し合いがつかない場合に裁判所が分け方を決める | 協議ができない。時間と費用がかかる |
④の裁判では、2023年4月1日施行の民法改正で検討の順序が条文に明記されました。まず現物で分ける方法と、ひとりが取得して他の人に代償金を払う方法（賠償分割）を検討し、そのいずれもできない場合などに、競売にかけて代金を分けることになります。
連絡が取れない共有者がいる場合
「相続人のひとりが所在不明」「前の代からの共有者が誰か分からない」という不動産は珍しくありません。2023年4月1日施行の民法改正で、次の制度ができました。いずれも不動産の所在地を管轄する地方裁判所への申立てが必要です。
- 所在等不明共有者の持分の取得…調査を尽くしても所在が分からない共有者の持分を、時価相当額を供託したうえで取得できます。3か月以上の異議届出期間を経て裁判が確定します
- 所在等不明共有者の持分の譲渡権限の付与…その持分を含めて、不動産全体を第三者に売る権限を裁判所から与えてもらう制度です。所在等不明の方を除く共有者の全員が、同じ相手に持分のすべてを譲ることが条件で、不動産をまるごと売る場面でしか使えません
- 所在等不明共有者がいる場合の変更・管理…裁判所の決定を得れば、その共有者を除いた共有者で変更・管理を決められます
※遺産分割が済んでいない共有（遺産共有）の持分について、「持分の取得」と「譲渡権限の付与」のどちらを使う場合も、原則として相続開始から10年を経過していることが必要です。
「相続開始から10年」という区切り
2023年4月1日施行の民法改正で、遺産分割に期限に近い区切りができました。共有の相続不動産を持っている方には、ここがいちばん大きな変更点です。
相続開始から10年を過ぎると
原則として、生前贈与を受けていた分（特別受益）や、介護などで貢献した分（寄与分）を考慮した「具体的相続分」ではなく、法定相続分で画一的に分けることになります。10年経過前に家庭裁判所へ遺産分割の請求をしていた場合などは例外です。
また、遺産分割が済んでいない持分と通常の共有持分が混ざっている不動産について、相続開始から10年が経つと、共有物分割訴訟で一度に解消できるようになりました。ただし、相続人が遺産分割を請求したうえで、訴状を受け取った日から2か月以内に異議を述べたときは、一度には解消できません。
「寄与分を主張したい」「特別受益を考慮してほしい」という方は、この区切りが来る前に動く必要があります。
古い相続には猶予があります
この10年のルールは、2023年4月1日より前に始まった相続にも適用されますが、少なくとも施行から5年の猶予が設けられています。そのため、施行の時点ですでに相続開始から10年が経っていた相続や、施行から5年より先に10年を迎える相続は、2028年（令和10年）3月31日が区切りになります。何十年も前の相続だから、もう手遅れとは限りません。
なお、10年を過ぎたあとでも、相続人全員が合意すれば具体的相続分で分けることはできます。
当社にご相談いただいた場合の進め方
登記簿で持分と共有者を確認（担当：ARIA Partners）
登記事項証明書を取り、誰が何分のいくつを持っているかを確認します。亡くなった方の名義が残っていれば、相続人の調査が必要です。
売った場合の金額をお出しする（担当：ARIA Partners）
話し合いの前に、売ったらいくらになるかが分かると議論が進みます。仲介で売った場合の見込みと、当社が買い取る場合の価格をお示しします。共有者の方それぞれの取り分の目安もお伝えできます。
共有者の意向をまとめる（担当：ご家族）
売るのか、誰かが取得するのか。当社は共有者の間の話し合いの代理はできませんが、判断の材料はお出しします。
売却の手続き（担当：ARIA Partners）
全員で売る場合は、共有者全員が売主になります。遠方の方がいても、書類の郵送などで進められます。名義の変更が必要なときは司法書士と並行して進めます。
当社が取り扱わない業務
遺産分割協議書の作成と相続登記は司法書士、共有物分割訴訟や相続人の間に争いがある場合の交渉は弁護士の業務です。当社はこれらを取り扱いません。ご希望の場合は、司法書士法人ARIAグループまたは提携の弁護士をご紹介できます（いずれも当社とは別のご契約・別の費用です。専門家は自由にお選びいただけます）。相続人の間で意見が対立している段階では、まず弁護士にご相談いただくことをお勧めします。
制度情報の最終確認日：2026年9月22日。制度は改正されることがあります。主な参照先：
- 法務省 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）について
- 法務省 民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について（経過措置は48ページ、所在等不明共有者の持分の取得・譲渡は37〜38ページ・50ページ）
相続した不動産、まずは状況をお聞かせください
名義が亡くなった方のままでも、相続人どうしの話し合いがまだでも、ご相談いただけます。
ご相談・査定は無料です。（遠方の物件で現地調査費がかかる場合は、調査前に内容と金額をご案内し、ご承諾をいただいてから実施します）