市街化調整区域の土地・家

誰が、どんな建物を建てられるか。それによって売り先が変わります。

市街化調整区域とは

都市計画法では、街づくりのために土地を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けています。市街化調整区域は、市街化を抑える区域とされ、建物を新しく建てることや、建物の使い方を変えることが厳しく制限されています。原則として、都道府県や市の許可が必要です。

大阪府・和歌山県のどちらにも、郊外を中心に市街化調整区域が広がっています。ご実家が市街化調整区域にあることを、相続のときに初めて知る方も少なくありません。

売る前に確認すること

その土地に建物を建てられるか

市街化調整区域でも、建物がどのような経緯で建てられたか、自治体の基準に当てはまるかによって、建て替えや新築ができる場合があります。建てられるかどうかで、買主の範囲も価格も大きく変わります。

建てた人の資格を前提に建てられた家ではないか

農家の方の住宅（農家住宅）などには、農業を営む人という資格を前提に、許可を受けずに、または個別の許可を受けて建てられたものがあります。このような家は、買主が同じく住宅として使う場合でも、法令上の「用途変更」として許可が必要になることがあります。建てたときの根拠と、買主が引き継げるかどうかを確認します。

土地が農地になっていないか

農地に当たるかどうかは、登記上の地目だけでなく、今の使い方をもとに農業委員会が判断します。農地に当たる場合は、農地法の許可も必要になります。詳しくは農地・山林のページをご覧ください。

当社では、市や府県の開発許可・建築の担当窓口で、過去の許可の内容や建築の可否を確認してから売り方をご提案します。

売り先の考え方

• 同じ条件で建てられる人：その地域で許可の条件に当てはまる方への売却
• 隣の土地や近くの所有者：土地を広げたい方への売却
• 今の建物を適法に使い続けられる人：許可の条件を引き継げる方への売却
• 当社の買取や、他の買取業者のご紹介

市街化調整区域の不動産は、一般の住宅地と比べて売却に時間がかかることが多く、価格も低くなる傾向があります。許可が必要な場合は、その手続きにかかる期間も見込んで進めます。なお、許可の基準は自治体によって異なります。

制度情報の最終確認日：2026年9月19日。制度は改正されることがあります。主な参照先：

• 国土交通省 開発許可制度の概要