名義が14年そのままだった実家

和歌山市六十谷／一戸建て／仲介／売買契約とお引渡しは同じ日

ご相談いただいたとき

和歌山市内の実家について、売却のご相談をいただきました。相続が起きたのは2010年で、名義は亡くなった方のままで、14年以上が経っていました。「そのうちやろうと思っていたが、気づいたらこれだけ経っていた」というお話でした。

相続登記は2024年4月1日から申請が義務になりました。2024年4月1日より前に起きた相続は、原則として2027年3月31日までが期限です。この事例のように昔の相続でそのままになっているものは、いま動いておく必要があります。

調べて分かったこと

登記簿（登記事項証明書）を取って確認したところ、名義以外にも整えておく点がありました。

• 建物が2名の共有だった。亡くなった方と、もうひと方が2分の1ずつ持っている状態でした。土地は亡くなった方の単独名義でしたが、建物だけ共有になっていたため、売る前に持分を整える必要がありました
• 昭和56年に設定された古い抵当権が2件あった。ただし、いずれも2006年に抹消されていることが登記簿で確認できました。抹消されずに残っていると、売る前に金融機関を探して手続きをすることになります
• 土地の面積が、国土調査によって更正されていた。登記簿の面積が過去に修正されており、いま登記されている数字を使って売買することを確認しました
• 建物は昭和56年8月の新築だった。相続した空き家を売ったときの3,000万円の特別控除は「昭和56年5月31日以前の建築」が要件なので、2か月半ほどの差で、この制度は使えませんでした
• 浄化槽が設置されており、引渡しのあとに管理者の変更の届出が必要だった

お示しした選択肢

金額は掲載していません。この事例でご説明したのは、主に「売る前にどこまで整えるか」でした。

選ばれた進め方と、その理由

名義を整えてから売る方法をお選びになりました。建物が共有のままだと買い手が限られ、そのぶん金額も下がりやすいことをご説明したうえでのご判断です。

結果として、買主さまは個人のお客様になりました。権利関係が整っていたため、売買契約とお引渡し（残代金のお支払いと登記の申請）を同じ日に行う形で進められました。

進めた手順

ご相談・登記簿の確認（担当：ARIA Partners）

土地と建物の登記簿、公図、地積測量図を取り、名義・共有・抵当権・面積を確認しました。

名義を整える（担当：司法書士）

相続登記と、建物の持分を移す登記を行いました。登記は不動産の売買とは別の契約で、司法書士はお客様が自由にお選びいただけます。

売り出し・買主さまの決定（担当：ARIA Partners）

権利関係が整ったため、個人のお客様にもご案内できる形で売り出しました。

売買契約・お引渡し（担当：ARIA Partners）

同じ日に契約と残代金の受け取り、登記の申請、鍵のお引渡しを行いました。

引渡し後の届出（担当：ARIA Partners）

浄化槽の管理者変更の届出を、代理で提出しました。

担当者から

「そのうちやろう」と思っているうちに10年、20年が経ってしまうのが、相続した不動産のいちばん多いつまずきです。この事例では14年経っていましたが、その間に手続きが難しくなる出来事（相続人がさらに亡くなる、認知症になる、書類が取れなくなる）が起きていなかったのは幸いでした。

そして、登記簿は取ってみるまで分かりません。土地は単独名義でも建物は共有だった、昔の抵当権が残っていた、面積が違っていた——こうしたことは、売ろうと決めてから分かると段取りが崩れます。売るかどうかを決める前の段階でも、登記簿を取って見ておく値打ちがあります。