再建築不可の家・土地

「建て替えができない」と言われた不動産にも、売り方はあります。

再建築不可とは

建物を建てるには、原則として、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。この条件を満たさない土地では、今ある建物を取り壊すと、新しく建てることができません。これを一般に「再建築不可」と呼びます。

次のような土地で起こりやすい問題です。

• 細い路地の奥にあり、道路に面していない土地
• 道路に面している部分の幅が2mに足りない土地（旗の形をした土地の通路部分が狭い場合など）
• 面している道が、建築基準法上の道路として扱われていない土地

本当に建て替えできないかを確認する

「再建築不可」と思われていても、調べると建て替えできる場合があります。

• 2項道路：幅4m未満の道でも、建築基準法上の道路として扱われるもの（いわゆる2項道路）があります。この場合は、原則として道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させること（セットバック）で建て替えができます。片側が川やがけなどの場合は、反対側から4mの位置まで後退することもあります。ほかの建築の条件も満たす必要があるため、実際に後退する線は役所で確認します
• 建築の認定・許可：接道義務を満たさなくても、周りに広い空き地があるなどの条件を満たし、特定行政庁の認定や許可を受ければ建てられる場合があります（建築基準法43条2項）

当社では、役所の担当窓口で道路の種類や過去の許可の状況を確認し、建て替えの可能性を調べたうえで売り方をご提案します。

再建築不可の不動産の売り方

今の建物を活かして売る

建て替えはできなくても、リフォームして住む、貸すといった目的の買主がいる場合があります。ただし、買主が住宅ローンを使いにくいことが多く、価格は周辺の相場より低くなるのが一般的です。

隣の土地の所有者に売る

隣の土地と一緒になれば接道の条件を満たせる場合、隣の所有者にとっては価値のある土地になります。逆に、隣の土地の一部を買う・借りることで、接道の条件を満たせる場合もあります。

当社が買い取る

一般の買主が見つかりにくい場合は、当社での買取を検討します。家財が残ったままでもご相談いただけます。当社での買取が難しい場合は、他の買取業者をご紹介します。

制度情報の最終確認日：2026年9月19日。制度は改正されることがあります。主な参照先：

• 大阪府 建築基準法上の道路