査定価格が不動産会社によって違うのはなぜか

同じ家なのに、なぜ数百万円も差がつくのか。

相続した実家の査定を3社に頼んだら、金額がばらばらだった。こういうご相談をよくいただきます。「いちばん高いところに頼むべきか」と聞かれることもあります。結論から申し上げると、金額の大小よりも、その金額の根拠を見てください。理由をご説明します。

査定は「予想」であって「評価」ではない

不動産会社が出す査定価格は、その不動産会社が「この価格なら売れると思う」と考えた予想です。不動産鑑定士が行う鑑定評価とは別のもので、法律で金額が決まるわけでもありません。予想である以上、会社によって違って当然です。

そして査定価格は、その価格での売却を約束するものではありません。売り出してみたら買主が現れず、値下げすることもあります。

差が出る4つの理由

1. 参考にした取引事例が違う

査定の基本は、近くで似た不動産がいくらで売れたかを調べることです。ところが「近く」「似た」の範囲の取り方は会社によって違います。駅からの距離を重く見るか、土地の広さを重く見るか、いつの取引を採用するか。ここで差が出ます。

2. 個別の事情をどう評価したか

相続した不動産は、次のような事情を抱えていることが多く、ここの見方で金額が大きく変わります。

• 境界がはっきりしていない、隣の建物やブロック塀がはみ出している
• 前面の道路との関係で、建て替えができるか分からない
• 家財が残ったままで、中の状態が見られていない
• 相続人が複数で、売るまでに時間がかかりそう

こうした点を調べずに「問題なし」として計算すれば、査定価格は高く出ます。調べたうえで減額すれば、低く出ます。金額だけ比べると、調べていない会社の方が良く見えてしまいます。

3. 売り出し価格と、売れる価格を混ぜている

「まずこの価格で出してみましょう」という売り出しの提案と、「最終的にこのくらいで売れるでしょう」という着地の予想は、別のものです。前者を査定価格として示されると、高く見えます。どちらの意味で出された金額なのかを聞いてください。

4. 媒介契約を取りたい、という事情

申し上げにくいことですが、これは実際にあります。高い金額を出せば依頼を受けやすく、売れなければ後から値下げを提案すればよい、という進め方です。高い査定が、高く売れることを意味するわけではありません。

査定書のどこを見るか

この5つに根拠をもって答えられる査定であれば、金額が他社より低くても、比べるための材料になります。逆に、金額だけが書かれた紙が届いたのであれば、根拠を聞いてみてください。

ARIA Partnersの査定書でお示しする項目

参考までに、当社が査定の結果としてお渡しする書面の項目を挙げておきます。他社の査定書と見比べるときの目安にしてください。

※これは不動産会社が行う「査定」であり、不動産鑑定士による鑑定評価ではありません。記載する金額はいずれも見込みであり、その価格での売却を約束するものではありません。

当社のやり方

当社では、仲介で売った場合の見込み価格と、当社が買い取る場合の価格を、両方お示しします。買取価格は仲介より低くなるのが一般的ですので、並べれば差がはっきり見えます。そのうえで、期間・手間・費用の違いをご説明し、ご家族に選んでいただいています。

一般的には仲介の方が高く売れることが多く、その事実は曲げてお伝えしません。当社で買い取れない物件のときも、そのように申し上げます。